Economía

Soy copropietario de una vivienda ¿puedo obligar a la otra parte a vender?

Soy copropietario de una vivienda ¿puedo obligar a la otra parte a vender?

No es infrecuente que una vivienda o cualquier otro tipo de inmueble pertenezca a más de un propietario, y lo que inicialmente pudo ser armonía, trocarse en desacuerdo a la hora de decidir su destino en un momento posterior o simplemente por el deterioro de la relación.

Autor: Hogarmania

Uno de los problemas que plantea esta situación es que tan solo uno de los copropietarios la utilice y el resto entiendan injusta esta situación.

En este sentido, debemos saber que el art. 394 del Código Civil dispone que "cada partícipe podrá servirse de las cosas comunes, siempre que disponga de ellas conforme a su destino y de manera que no perjudique el interés de la comunidad, ni impida a los copartícipes utilizarlas según su derecho".

Por tanto, al copropietario que la utiliza no podrán reclamarle nada mientras que lo haga:

- Sin alterar su destino. A modo de ejemplo, si es una oficina no puede usarla como vivienda.

- Sin impedir al resto usarla. Si es una vivienda, aunque la esté usando no puede impedir a otro de los propietarios que también la use y viva con él, de forma permanente o por temporadas.

Los acuerdos de administración como podría serlo el reparto de uso o bien la decisión o no de arrendar el inmueble por tiempo no superior a 6 años, se adoptan por mayoría.

Cada propietario puede disponer de su cuota, vendiéndola a un tercero, aunque el resto de copropietarios tendrán derecho de retracto. Pero para vender la totalidad del inmueble se requiere la unanimidad.

El artículo 400 del Código Civil indica que "Ningún copropietario estará obligado a permanecer en la comunidad. Cada uno de ellos podrá pedir en cualquier tiempo que se divida la cosa común."

El escenario ideal que puede plantearse es que uno de los propietarios quiera comprar al resto su parte, o bien que se proponga su venta a un tercero.

Si esto no es posible porque no hay acuerdo en la cantidad, o simplemente porque uno no quiere vender, cualquiera de ellos puede obligar al resto, a través de un procedimiento que puede acabar con la subasta del inmueble, aunque no necesariamente ya que también existe la posibilidad dentro del procedimiento de de poner el piso en manos de un profesional del sector inmobiliario para que proceda a su venta, sin necesidad de tener que acudir a la subasta.

En los casos en que los propietarios están de acuerdo en llevar el bien a subasta, pueden instar una subasta voluntaria que podrá ser notarial o judicial. La subasta notarial tendrá el coste de abonar los honorarios del Notario, mientras que la judicial la celebrará el Letrado de la Administración de Justicia y será gratuita por parte del Juzgado, si bien deberemos abonar los honorarios de abogado y procurador.

En ambas vías, tanto Notarial como Judicial, los propietarios acuerdan las condiciones que van a regir la subasta, por ejemplo, si desean hacerla con admisión o no de licitadores extraños y siempre de acuerdo a la legislación aplicable, como el tipo de la subasta o la puja mínima y deberán poner a disposición de los interesados la documentación informativa del inmueble. Si el piso tuviera alguna carga, se informará a los acreedores con derechos inscritos sobre el mismo. También se informará a los ocupantes del piso si los hubiera del procedimiento judicial iniciado.

Si los copropietarios no estuvieran de acuerdo en el valor del inmueble podrán también acudir a un perito que realice una tasación para fijar el valor del inmueble, abonando sus honorarios.

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A la subasta podrán acudir tanto los copropietarios como otras personas interesadas si así se decide. Los copropietarios no tienen que hacer ningún depósito para poder pujar, pero los terceros interesados sí deberán haber consignado el cinco por ciento del valor del inmueble.

Si la puja de uno de los copropietarios es aprobada, deberá abonar la parte correspondiente a la propiedad del resto, quedando desde ese momento como único propietario. Si quien se queda el piso es un tercero, el precio obtenido se reparte entre todos los copropietarios en función de la cuota de cada uno.

Debemos tener presente que este tipo de procedimientos son largos y costosos, por lo que es muy conveniente llegar a algún tipo de acuerdo sobre el reparto del bien que consiga evitarlos.

No obstante, si le ha quedado alguna duda y por ser lector de Hogarmania, consulte gratuitamente con los abogados de Legálitas en el teléfono 91 558 97 64 o en este enlace.

Nuria López, abogada de Legálitas

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