¿Cómo funciona el alquiler con opción a compra?

Los ahorros o más bien la falta de ellos son el principal obstáculo con el que se topan muchos de los que quieren adquirir una vivienda, especialmente los jóvenes. En este contexto, sin embargo, el alquiler con opción a compra puede ser una buena alternativa que, en muchas ocasiones, ni siquiera se tiene en cuenta.

Para aquellos que todavía no conozcan esta modalidad de arrendamiento, desde el comparador financiero HelpMyCash.com explican cuáles son sus características, qué ventajas tiene para el futuro comprador y qué inconvenientes puede causar.

Con el alquiler se paga una parte de la casa

Según este comparador, el alquiler con opción a compra es, en realidad, una operación que se formaliza con dos contratos en uno: uno de arrendamiento y otro de posible compraventa. De esta manera, el inquilino se reserva la opción de adquirir la vivienda que alquila, descontando del precio del inmueble aquellas rentas que haya pagado hasta el momento de la compra.

En el primer contrato (el de arrendamiento), ambas partes tienen que especificar la duración máxima del alquiler (hasta cinco años o siete si el casero es una empresa) y el importe de la renta. Y en el segundo (el de futura compra) hay que establecer el derecho del inquilino de adquirir la vivienda, la voluntad del casero de vendérsela, el plazo durante el que podrá ejecutarse la opción y, lo más importante, el precio del inmueble y el descuento que se efectuará con las rentas pagadas hasta el momento de la compra.

Asimismo, se puede pactar el pago de una prima inicial por parte del arrendatario, que tributaría por el impuesto sobre transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados y que se aportaría para mantener ese derecho de compra.

Lógicamente, si el arrendatario finalmente decidiera no ejecutarlo, el arrendador podría quedarse con ese dinero, mientras que si sí lo hiciera, habría que descontarlo del precio de la vivienda.

Buena alternativa para personas con pocos ahorros

Este tipo de contratos pueden ser especialmente convenientes para aquellas personas que no disponen de los suficientes ahorros para adquirir una vivienda, pues para pedir una hipoteca se necesita tener ahorrado entre el 20% y el 30% del valor del inmueble.

Con un alquiler con opción a compra es posible ganar tiempo para reunir más dinero, por un lado, y descontar las rentas de alquiler pagadas (más la prima) de lo que habrá que pagar por la casa o el piso, por el otro.

Pongamos, por ejemplo, que una persona no puede adquirir una vivienda de 200.000 euros. Si se pone de acuerdo con el propietario para alquilarla con opción a compra con una renta de 750 euros durante cinco años más una prima inicial de 1.000 euros, cuando finalice ese período la podrá adquirir por 154.000 euros. Además, habrá tenido un lustro para ahorrar el dinero que le falte para pagar una entrada de una posible hipoteca más los gastos asociados a la compraventa (impuestos, notaría, registro, etc.).

¿Cuáles son sus inconvenientes?

Ahora bien, como explican desde HelpMyCash.com, esta modalidad de alquiler también tiene sus inconvenientes. El principal es que si los precios de las viviendas se reducen antes de poder ejecutar la opción a compra, el adquiriente tendrá que pagar lo estipulado en el contrato, así que no podrá aprovecharse de la rebaja. Por lo tanto, puede no ser conveniente en momentos en los que el mercado inmobiliario tiende a la baja.

La opción de compra, además, obliga al inquilino a ejecutar su derecho si no quiere perder la prima inicial aportada. Así, antes de firmar uno de estos contratos, es aconsejable valorar si se podrá hacer frente a la adquisición en el momento en el que venza el plazo para ejecutar esa opción.