¿Cómo me afecta la nueva ley que pone tope al precio de los alquileres en zonas tensionadas?

La ley que pone un tope al precio de los alquileres en zonas tensionadas en España es la Ley 12/2023 por el derecho a la vivienda (conocida como la Ley de Vivienda), la cual regula los límites según el tipo de propietario y el uso del índice de referencia oficial.

Esta ley viene a regular en materia de arrendamientos urbanos, la limitación de precios en zonas tensionada. Para saber cuáles son esas zonas, podemos acudir al Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana.

¿Qué es una zona tensionada?

Una zona tensionada es aquella área declarada por las administraciones públicas donde existe un grave desequilibrio entre la oferta y la demanda de vivienda. Esto provoca una escalada desorbitada de los precios de alquiler o compra, dificultando el acceso a una vivienda digna.

Dicha ley modifica aspectos clave de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) con el fin de proteger al inquilino e incentivar el alquiler asequible. Además, establece igualmente un control de los precios y de las zonas tensionadas. En este sentido, fija límites al precio del alquiler en áreas declaradas como zonas de mercado residencial tensionado.

Así, la nueva ley aplica restricciones más estrictas a propietarios de varios inmuebles (definido de manera general a partir de 10 viviendas o superficie construida equivalente según la zona), denominados “Grandes tenedores”.

Utiliza un sistema de índices de precios para contener las rentas en los nuevos contratos en las denominadas, áreas tensionadas.

¿Cómo me afecta si tengo un piso alquilado en esa zona?

En cuanto a los gastos y costes del contrato, se ha prohibido lo que antes era muy habitual, el cobro al futuro inquilino de los gastos de la agencia inmobiliaria, estableciendo que los gastos de gestión inmobiliaria y formalización del contrato correrán siempre a cargo del arrendador (propietario).

Además, la ley regula topes máximos anuales de actualización de la renta para evitar saltos drásticos ligados a la inflación general (IPC), aplicando límites específicos establecidos por ley en cada ejercicio.

La ley establece que, a la hora de formalizar un nuevo contrato de arrendamiento de una vivienda que ya ha estado alquilada antes, el precio del nuevo contrato de alquiler no puede superar al del contrato anterior, aplicando solo la actualización anual que corresponda.

En este sentido, hay que diferenciar:

• Para los pequeños propietarios el precio del nuevo contrato no puede superar al del contrato anterior, aplicando solo la actualización anual que corresponda.
• Para los llamados grandes tenedores: El precio se limita obligatoriamente utilizando el índice de referencia oficial del Estado, sin poder rebasar el rango máximo establecido para la zona.

Para las viviendas nuevas en la zona, si estas no han estado alquiladas en los últimos cinco años, el precio tampoco puede superar el límite máximo del índice de referencia.

Igualmente se impide aumentar el alquiler mediante la aplicación de nuevos gastos (como puedan ser los de la comunidad o tasas) que no estuvieran pactados previamente.

Tampoco se pueden añadir gastos adicionales o cuotas como pueden ser, los gastos de la Comunidad de Propietarios o el IBI. Es decir, si en el contrato de alquiler que hubiese antes sobre esa vivienda, no aparecen determinados gastos, en el nuevo contrato de arrendamiento que se firmase tampoco se le van a poder pedir al nuevo inquilino esos gastos.

Belén Villasevil Robledo, Colegiado 79379 del Ilustre Colegio de la Abogacía de Madrid.