Cómo renegociar una hipoteca

Nos podemos encontrar con situaciones en las que un cliente, por circunstancias personales o económicas, no puede afrontar el pago de la hipoteca, con carácter definitivo o puntual, desconociendo que posibles soluciones hay. ¿Qué podemos hacer ante esta situación?

En primer lugar, el cliente se debe dirigir a la entidad bancaria para informar sobre su situación personal solicitando que el banco le realice las propuestas más adecuadas.

Para ello, vamos a distinguir qué posibles soluciones hay, diferenciando dos situaciones: Si se trata de una situación económica transitoria o si la disminución de ingresos es de carácter definitivo.

Si se trata de un cambio económico e imposibilidad de pago de carácter puntual o transitorio

Puede tratarse de una situación de desempleo (en la que el cliente desconoce el tiempo que va a durar), de una reducción de ingresos derivada de la actividad profesional del cliente o de cualquier otra circunstancia económica temporal que afecte a su capacidad de pago. En estos casos, la persona puede tener la expectativa razonable de que su situación mejore a corto o medio plazo y, por tanto, su interés principal sea mantener la vigencia de la hipoteca y continuar atendiendo sus obligaciones de pago.

Para estos casos, se aprobó lo que se denomina el Código de Buenas Prácticas Bancarias, al que la mayor parte de los bancos están adheridos. Cuando el cliente solicita su aplicación y cumple los requisitos establecidos, las entidades adheridas están obligadas a valorar la adopción de las medidas previstas en dicho código siempre y cuando se cumplan las siguientes premisas:

• que se trate de su vivienda habitual
• que el importe del inmueble no supere los 300.000 euros.
• que se cumplan determinados requisitos económicos.

Si se cumplen estos requisitos, que vienen regulados legalmente, lo primero que ofrece el banco según lo establecido en el Código de Buenas Prácticas es una restructuración de la deuda, que consiste en la elaboración de un nuevo plan de pagos adaptado a la situación económica del cliente.

La aplicación y el alcance de estas medidas dependen, entre otros factores, del incremento que haya experimentado el esfuerzo económico que supone la cuota hipotecaria para la unidad familiar, es decir, del aumento del porcentaje de los ingresos destinado al pago de la hipoteca como consecuencia de una reducción de rentas o ingresos. Asimismo, se tiene en cuenta si concurre algún supuesto de especial vulnerabilidad que puedan agravar la situación económica del deudor.

Y dependiendo de si esa tasa de esfuerzo es mayor o menor, el plan de reestructuración puede consistir, con carácter general en:

• Una carencia en la amortización de capital de cinco años o de dos años, dependiendo del caso. Esto supone que, durante el plazo de carencia, el deudor sólo pagará los intereses y el capital que se deja de pagar durante ese período podrá pasarse a una cuota final al término del préstamo o prorratearse en las cuotas restantes, salvo otro tipo de acuerdo con el banco (también se puede realizar una combinación de ambas opciones).
• Ampliación del plazo de amortización hasta un total de 40 años a contar desde la concesión del préstamo, o una ampliación del plazo de amortización hasta 7 años, sin superar 40 años desde la concesión del préstamo. Igualmente, dependiendo del caso.
• En los préstamos con tipo de interés variable, durante el periodo de carencia una reducción del tipo de interés, en los términos legalmente establecidos.

Una vez aportada la documentación acreditativa de mi situación económica y patrimonial, requerida por el banco, junto con la solicitud de aplicación del Código de Buenas Prácticas, la entidad dispone del plazo de un mes para contestar.

En la mayoría de los casos, estas medidas permiten al cliente mantener la vigencia del préstamo hipotecario mientras supera sus dificultades económicas y recupera progresivamente su nivel de ingresos, pero ¿qué ocurre si finalizado el plazo de carencia, la situación económica del cliente no ha mejorado?

En aquellos casos en los que la reestructuración de la deuda no resulte suficiente para restablecer la capacidad de pago del cliente, el Código de Buenas Prácticas contempla la posibilidad de aplicar una quita sobre el capital pendiente de amortización. No obstante, esta medida tiene carácter voluntario para la entidad financiera, por lo que su concesión queda sujeta a la valoración y decisión del banco.

Como medida de último recurso, cuando ni la reestructuración ni, en su caso, la quita ha permitido resolver la situación de endeudamiento, el Código prevé la posibilidad de recurrir a la dación en pago. Esta fórmula permite cancelar totalmente la deuda hipotecaria mediante la entrega de la vivienda a la entidad financiera, que pasa a ser su propietaria. Además, la normativa contempla la posibilidad de que la familia permanezca en la vivienda durante un periodo determinado en régimen de alquiler, facilitando así una transición más gradual ante la pérdida de la propiedad.

Otra de las opciones, a parte, sería vender la vivienda y pagar la deuda.

Y una cuestión muy importante, de la que cabe su consideración, es que, a estas medidas de reestructuración, el cliente se puede acoger, aunque la hipoteca se encuentre en vía ejecutiva, siempre y cuando no se haya producido el anuncio de subasta.

Otra opción, independiente de la aplicación del Código de Buenas Prácticas, es la posibilidad de todo cliente de negociar con la entidad, cualquier deuda, incluida las hipotecarias (sea de vivienda habitual o no) solicitando la modificación de algunas condiciones de la hipoteca existente o constituir una hipoteca nueva, cancelando la anterior.

Para ello, se recomienda que se recopile toda la documentación económica y patrimonial y se entregue a la entidad para que, previo estudio de solvencia, y en su caso, tasación, proceda a su valoración.

Si se trata de un cambio económico con disminución de los ingresos con carácter definitivo

En estos casos, como podría ser la entrada en edad de jubilación o declaración de alguna discapacidad o situación sobrevenida similar, entrarían en juego los seguros de vida o invalidez que pudiéramos tener contratados. Pero que no son obligatorios para la constitución de la hipoteca, por lo que, si previamente no hemos contratado un seguro que cubra estas contingencias, difícilmente nos vamos a poder beneficiar de sus coberturas.

También se podría solicitar al banco una novación o constitución de una hipoteca nueva con otras condiciones (que dependerían, sobre todo, del importe pendiente de pago y de la edad de los titulares) o con la entrada de nuevos garantes en el pago. Y cuya aprobación dependería de los estudios económicos y de solvencia que pudiera hacer el banco.

Y otra opción sería la constitución de una hipoteca inversa, dónde el banco paga una renta mensual o modalidad de pago único, previa tasación de la vivienda, y pasando la deuda a los herederos si quisieran mantener el inmueble en el patrimonio familiar y en los términos en los que se haya pactado. 

En definitiva, se recomienda que, en caso de que un cliente se encuentre en situación económica desfavorable, antes de dejar de pagar la hipoteca, y que se vea inmerso en una situación más complicada, contemple las distintas opciones previstas o consulte con un profesional.

Araceli Durán Hernández, abogada experta en Consumo y Banca con 25 años de experiencia profesional.