Cancelar una hipoteca: ¿Qué es y cómo hacerlo?

Cuando se acaba de pagar un préstamo hipotecario, ya sea por abonar la última cuota o por liquidarlo por adelantado, la deuda con el banco queda totalmente saldada.

Sin embargo, sobre la vivienda hipotecada seguirá constando una carga, que se mantendrá inscrita en el Registro de la Propiedad. Y para eliminarla, según el comparador financiero HelpMyCash.com, es necesario llevar a cabo un trámite conocido como cancelación o levantamiento registral de la hipoteca.

Consiste en eliminar la carga sobre la vivienda

Antes de explicar cómo se tramita el levantamiento registral, eso sí, conviene entender por qué sigue inscrita una carga. Al formalizarse la contratación de una hipoteca, el Registro de la Propiedad inscribe una carga sobre la vivienda financiada, que indica que dicho inmueble podrá ser embargado en caso de que no se pague el préstamo. Y esa carga no se eliminará hasta que el hipotecado demuestre ante el Registro que la deuda ha sido saldada.

Pero ¿por qué es importante cancelar registralmente la hipoteca? Según HelpMyCash, el principal motivo para hacerlo es que la existencia de una carga sobre la vivienda puede dificultar o impedir llevar a cabo ciertas operaciones. Por ejemplo, vender el inmueble, pues prácticamente ningún comprador querrá adquirir un piso o una casa con una carga hipotecaria (si la vivienda a vender está hipotecada, habrá que saldarla con el dinero de la venta y cancelar registralmente el préstamo).

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¿Cómo se cancela registralmente una hipoteca?

Así pues, si se ha terminado de pagar el préstamo sobre un inmueble, es más que recomendable cancelarlo registralmente. Para hacerlo hay dos opciones: dejar el trámite en manos de una gestoría (la del banco o una independiente) o hacerlo por cuenta propia. La primera es la más cómoda, pero habrá que pagar los honorarios del gestor. Solo es obligatorio contratar a una agencia cuando se cancela la hipoteca por la venta de la vivienda o por refinanciarla con otro préstamo, pues los bancos suelen exigirlo en estos casos.

La segunda opción, que es que el antiguo hipotecado haga los trámites por su cuenta, es más complicada, aunque también más barata (no hay que pagar los honorarios del gestor). Lo primero que hay que hacer, en estos casos, es pedir el certificado de deuda cero al banco, que es un documento que acredita que la hipoteca se ha saldado. Ese papel habrá que llevarlo a la notaría para que prepare una escritura de cancelación (que tiene un coste), que un apoderado del banco deberá firmar.

Seguidamente, habrá que pasar por Hacienda para presentar y sellar el modelo 600 del impuesto sobre actos jurídicos documentados (exento de pago en este tipo de operaciones). Y para terminar, se tendrá que llevar la escritura de cancelación y el modelo 600 sellado al Registro de la Propiedad para certificar que la hipoteca ha sido pagada. El registrador, tras cobrar sus honorarios, levantará, es decir, eliminará la carga hipotecaria sobre la vivienda.

Ahora bien, desde HelpMyCash matizan que llevar a cabo todos estos trámites solo es necesario si aún no han pasado 20 años desde el pago total de la hipoteca. Si ya ha transcurrido ese período, se habrá cumplido el plazo de prescripción legal de la acción hipotecaria, por lo que se podrá presentar una instancia al Registro de la Propiedad para que elimine la carga (pagando sus honorarios) sin necesidad de pasar por la notaría o por Hacienda.

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¿Qué gastos hay que pagar para cancelar una hipoteca?

En la cancelación registral de la hipoteca intervienen varios actores que, como es lógico, cobran unos honorarios por su trabajo. En el caso de los notarios y de los registradores, lo que hay que pagar son sus aranceles, cuyo precio viene determinado por la legislación española y se calcula aplicando un porcentaje sobre el importe original del préstamo hipotecario. Por ejemplo, para una hipoteca media de 150.000 euros, costarían unos 600 euros conjuntamente.

Asimismo, si se contrata a un gestor, se tendrán que pagar sus honorarios, cuyo coste dependerá de las tarifas de cada agencia (las que trabajan para los bancos suelen cobrar más que las independientes). En estos casos, la gestoría pide que se haga una provisión de fondos (que se deposite dinero en una cuenta) para pagar tanto los aranceles notariales y registrales como sus propios honorarios, cuyo importe suele ser de entre 1.000 y 2.000 euros.

Tras completar el levantamiento registral, si el precio de las facturas es inferior a la suma depositada, el cliente recuperará lo que haya sobrado, mientras que si falta dinero, la gestoría pedirá que se ingrese.

En cuanto al banco, solo habrá que pagarle la comisión por amortización anticipada que conste en la escritura de la hipoteca en caso de que dicho préstamo se haya pagado antes de la finalización del plazo. Según el Banco de España, las entidades financieras no pueden cobrar nada por la emisión del certificado de deuda cero ni por el desplazamiento de sus apoderados para firmar escrituras de cancelación.