Obras y reformas en casa y en la comunidad de vecinos

¿Hay que pedir permiso a la comunidad de vecinos para hacer obras? ¿Para qué tipo de obras?

En principio los propietarios no tienen que pedir permiso para hacer obras dentro de sus viviendas o locales, siempre que no alteren la seguridad del edificio, su estructura o la estética y que no perjudiquen a otros propietarios. Basta con que lo comuniquen al Presidente de la comunidad. En los elementos comunes no pueden realizar ninguna alteración, si observan que son necesarias reparaciones urgentes lo que tienen que hacer es comunicarlo al Administrador de la comunidad.

¿Se pueden hacer en cualquier horario o la comunidad me lo puede limitar?

Los propietarios que pretendan hacer obras dentro de sus elementos privativos, deben ajustarse en cuanto a horarios a la normativa municipal lo primero y por otro lado la propia comunidad a su vez puede establecer normas de régimen interior para poner unas horas y días fuera de las cuales no se podrían realizar obras fundamentalmente por las molestias sonoras que suelen producir. Estas normas de régimen interior requieren para su aprobación el voto de la mayoría de propietarios.

Si el ruido de un vecino/comunidad que hace obras me molesta ¿puedo hacer algo?

Al propietario u ocupante del piso o local no le está permitido realizar actividades molestas. Pero una cosa es que un vecino haga una obra, cosa que entraría dentro de lo normal que hay que tolerar dentro de una convivencia normal de buena vecindad y otra cosa es que esté todo el día con el martillo en la mano o se dedique al bricolaje provocando ruidos y molestias continuas a otros vecinos. En este último caso se puede solicitar al Presidente por escrito que requiera al vecino molesto para que se abstenga en lo sucesivo de molestar a los vecinos.

Si la comunidad necesita hacer una obra en mi casa ¿tengo obligación de dejarles hacerla?

Efectivamente como propietarios tenemos la obligación de consentir en nuestra vivienda o local las reparaciones que sean necesarias para el inmueble en su conjunto y tenemos que permitir también las servidumbres imprescindibles para la realización de obras (por ejemplo dejar pasar a nuestra vivienda si fuera necesario para hacer alguna obra), si bien tendremos derecho a que la comunidad nos indemnice por los daños y perjuicios sufridos.

En el caso anterior, si soy el inquilino ¿puedo reducir la renta que pago por esas molestias?

Estamos hablando de obras que no puedan esperar a la finalización del arrendamiento. Hay que distinguir:

• Si la obra es de conservación, el arrendatario estará obligado a soportarla, pero si la obra durase más de 20 días, tendrá que disminuirse la renta en proporción a la parte de vivienda de la que el arrendatario se vea privado.

Ahora bien, si la obra es de mejora, el arrendatario podrá optar por desistir del contrato, (salvo que las obras afecten de modo irrelevante a la vivienda) pero si el arrendatario decidiera optar por soportar estas obras tendrá derecho a una reducción de la renta en proporción a la parte de la vivienda de la que se viera privado, así como a la indemnización de los gastos que las obras le obliguen a efectuar.

¿Tengo que pedir algún tipo de permiso al Ayuntamiento para hacer obras?

Antes de realizar una obra lo primero que debemos tener en cuenta a efectos administrativos, es que en virtud de la envergadura y tipo de obra que pretendamos realizar debemos consultar en el Ayuntamiento qué tipo de gestión hay que tramitar. Es indiferente el lugar en el que se realicen, sean zonas comunes, dentro de viviendas o incluso locales, en todo caso hay que solicitar la licencia oportuna en el Ayuntamiento en el que se ubique el inmueble, ya que se trata de competencia municipal.

Es recomendable, iniciar las gestiones administrativas con antelación a la obra, ya que legalmente las licencias se establecen como previas y preceptivas, es decir, obligatorias y anteriores al inicio de la obra. Inclusive cuando son de pequeña envergadura, consistentes en pequeñas reformas que sólo requieren (depende del municipio) de acto comunicado, en las que solo se establece mínimo de antelación de 15 días antes de la realización de las mismas.

Diferentes serán las obras propiamente dichas, que requieren de licencia de obra mayor o menor, en las que requieren de un tiempo de tres meses o un mes, respectivamente para su concesión, siempre que todo vaya correcto, dependiendo este tiempo de resolución también de cada municipio.

Hay que tener siempre presente que la realización de una obra sin la preceptiva licencia es susceptible de infracción urbanística, en la que nos van a dar un plazo de dos meses para la legalización de las mismas, en este caso hay que diferenciar, por un lado la mera tramitación que no trae mayores complicaciones más allá de sacar la oportuna licencia en el plazo concedido, ya que lo Ayuntamientos no suelen sancionar si la obra es legal y por otro lado, la realización de una obra que no es legal, que por mucho plazo que nos den para la legalización, esta no es posible, ya que no cumple las normas urbanísticas, y corremos el riesgo de no habiéndose cumplido los plazos de prescripción urbanística (depende de normativa autonómica, con un mínimo de 4 años), me pueden dictar una orden de demolición y reposición al estado anterior, además de correr un alto riesgo de sanción.

Por todo ello, es muy recomendable, siempre, primero obtener información en el Ayuntamiento, como mínimo para saber si la obra a realizar es legal y cumple la normativa, y si la actuación es susceptible o no de licencia, y en función de estos datos poder actuar.

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Gracias a Legálitas y a sus abogadas Asunción Santos y Mar Fernández por colaborar con nosotros en la redacción y difusión de esta información que desde Hogarmania.com consideramos tan interesante.