¿Pueden mis vecinos prohibir mi piso turístico?

¿Pueden tus vecinos impedir que rentabilices tu vivienda como piso turístico en plataformas como Airbnb o Booking? Conoce la regulación de los apartamentos de uso turístico en la Ley de Propiedad Horizontal y conoce las recientes sentencias del Tribunal Supremo que afectan a los apartamentos turísticos.

Antes de introducirnos en materia, es esencial conocer la definición de piso turístico. En líneas generales, se consideran apartamentos turísticos aquellos inmuebles equipados de instalaciones, equipamientos y servicios en condiciones de ocupación inmediata para el uso turístico eventual, no como vivienda habitual. Además, deben cumplir con una normativa específica para ser utilizados de esta manera, por ejemplo, mediante el reembolso de un precio.

Definición de vivienda de uso turístico

Por tanto, tienen la consideración de vivienda de uso turístico aquellos pisos, estudios, apartamentos o casas que, de forma habitual, amueblados y equipados en condiciones de uso inmediato, son comercializados para ser cedidos en su totalidad con fines de alojamiento turístico y a cambio de un precio.

Regulación y control del alojamiento turístico

Ahora bien, las autoridades administrativas son las responsables de regular los alojamientos turísticos urbanos y rurales para favorecer el interés general, asegurar la confianza del usuario y elevar la calidad de los servicios turísticos.

Prohibición de alquileres turísticos por la Comunidad de Propietarios

Sin perjuicio de lo anterior, recientes sentencias del Tribunal Supremo consideran que si los estatutos de la comunidad de propietarios manifiestan de manera expresa que se prohíben los alquileres turísticos o vacacionales o si establecen la prohibición de los inmuebles destinados a actividad económica afectaría al alquiler vacacional o turístico, por lo que quedaría prohibido.

En resumen, sí, la comunidad de propietarios podría prohibir que una vivienda sea turística si así lo establecen los estatutos. No obstante, hay que resaltar que la modificación de los estatutos de una comunidad de vecinos, conforme la Ley de Propiedad Horizontal, requiere de la unanimidad de todos los propietarios.

Limitación y condicionamiento del uso turístico

Por otro lado, la referida Ley de Propiedad Horizontal, en su artículo 17.12, introducido por Real Decreto Ley 7/2019, de 1 de marzo de 2019, indica que se puede limitar o condicionar los alquileres turísticos con el acuerdo de las tres quintas partes del total de los propietarios y las cuotas de participación. Obviamente, no es lo mismo limitar que prohibir; limitar implica establecer condiciones.

Por ejemplo, con el mismo acuerdo de tres quintas partes, se pueden establecer cuotas especiales o incrementar la participación en los gastos comunes para viviendas dedicadas a actividades turísticas, siempre que el incremento no supere el 20%. Estos acuerdos no tendrán efectos retroactivos.

Sentencias del tribunal Supremo sobre pisos turísticos

En definitiva, teniendo en cuenta las sentencias del Tribunal Supremo de fechas 29 de noviembre de 2023, número 1671/2023 y 27 de noviembre de 2023, número 1643/2023, solo es posible la prohibición del alquiler turístico cuando así lo establezcan los estatutos o cuando en los mismos se indique la prohibición de actividades económicas en los pisos. Otra posibilidad es adoptar un acuerdo por unanimidad en el que se apruebe la prohibición del alquiler vacacional, llevarlo al Notario e inscribirlo en el Registro de la Propiedad.

Respecto al referido artículo 17.2 de la Ley de Propiedad Horizontal, este permite por acuerdo de tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, condicionarlo pero no su prohibición absoluta.

Entender la regulación y los derechos relacionados con los apartamentos y viviendas de uso turístico es crucial para propietarios y arrendatarios. La normativa permite tanto la protección del entorno comunitario como el desarrollo de la actividad turística, siempre bajo condiciones claras y específicas.

Artículo de Tomás Felipe de Pedraza, abogado de Legálitas. Si deseas ampliar esta información o necesitas una consulta especifica, visita Legálitas.