Economía
¿Existen vías legales para evitar o paralizar un desahucio? Los abogados de Legálitas responden a esta cuestión.
Un desahucio es un procedimiento judicial que se promueve con el objetivo de que el propietario o arrendador de un inmueble pueda recuperar un inmueble dado en alquiler, o cedido en precario (es decir, sin contrato y sin pagar renta).
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Hogarmania, 9 de junio de 2022
Las causas de desahucio más frecuente se deben principalmente al impago de la renta o de cantidades asimiladas, como las cuotas de la comunidad de propietarios, recibos suministros, cuotas de IBI, o cualquier otro gasto asumido por el inquilino en el contrato. También se utiliza el proceso de desahucio cuando el contrato que tiene un inquilino llega a su término por agotamiento del plazo pactado o de sus prórrogas legales.
Legálitas abogados nos explica, al detalle, las cuestiones legales a tener en cuenta en este tipo de procedimientos.
Centrándonos en el motivo de desahucio más frecuente, esto es, el ocasionado por el impago de las rentas, al arrendatario (inquilino) le asiste inicialmente el derecho a paralizar el proceso pagando todo lo que adeude hasta la fecha de realización del pago.
No obstante, este derecho no podrá ser ejercido en el supuesto en que el arrendador (propietario) hubiera dirigido al inquilino un requerimiento de pago de la deuda, con advertencia de desahucio, con al menos treinta días de antelación a la fecha de presentación de la demanda. En tal caso, el arrendatario ya no podrá paralizar el proceso pagando lo debido, y tan solo le cabrá oponerse, si dispone de causa para ello, que solo puede consistir en que no se adeuda lo reclamado.
Es decir, si el propietario ha notificado el desahucio a su inquilino con 30 días de antelación, el desahucio no se podrá paralizar pagando las deudas acumuladas por impago de renta u otros. El inquilino, en esta situación, solo podrá oponerse.
En definitiva, la única causa legal para paralizar una demanda de desahucio es la anteriormente referida (pagar la deuda acumulada en su totalidad), siempre que no se hubiera utilizado ya en alguna ocasión anterior, puesto que solo se puede producir una vez a lo largo de la vida de un contrato.
Al margen del supuesto legal de paralización antes expuesto, nuestro ordenamiento prevé supuestos de suspensión de los procedimientos de desahucio como la que explicaremos a continuación.
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Suspensión de desahucios (para hogares vulnerables)
Esta opción fue introducida por el Real Decreto-Ley 11/2020 que estableció, en su artículo 1, la posibilidad de suspender el procedimiento de desahucio y los lanzamientos para arrendatarios que se encuentren en situación de vulnerabilidad económica, social o habitacional, y que actualmente contempla la posibilidad de solicitar la suspensión del procedimiento de desahucio hasta el próximo 30 de septiembre del año en curso.
Esto es así para todos aquellos inquilinos que se encuentren en una situación de vulnerabilidad económica que le imposibilite encontrar una alternativa habitacional para sí mismo y para las personas con las que convive.
Para beneficiarse de esta suspensión extraordinaria la persona arrendataria deberá acreditar ante el juzgado que se encuentra en alguna de las situaciones de vulnerabilidad económica descritas en las letras a) y b) del artículo 5.1 del presente real decreto-ley mediante la presentación de los documentos previstos en el artículo 6.1.
Los requisitos a los que se refiere son los siguientes:
a) Que la persona que esté obligada a pagar la renta de alquiler pase a estar en situación de desempleo, Expediente Temporal de Regulación de Empleo (ERTE), o haya reducido su jornada por motivo de cuidados, en caso de ser empresario, u otras circunstancias similares que supongan una pérdida sustancial de ingresos, no alcanzando por ello el conjunto de los ingresos de los miembros de la unidad familiar, en el mes anterior a la solicitud de la moratoria:
b) Que la renta arrendaticia, más los gastos y suministros básicos, resulte superior o igual al 35 por cien de los ingresos netos que perciba el conjunto de los miembros de la unidad familiar. Se entenderá por "gastos y suministros básicos" el importe del coste de los suministros de electricidad, gas, gasoil para calefacción, agua corriente, de los servicios de telecomunicación fija y móvil, y las posibles contribuciones a la comunidad de propietarios, todos ellos de la vivienda habitual que corresponda satisfacer al arrendatario.
La mayoría de desahucios se producen por la imposibilidad de pagar la hipoteca con lo que el banco se encarga de embargar la vivienda y, posteriormente, venderlo a otro comprador.
Para acreditar la situación de vulnerabilidad es preciso aportar una determinada documentación. La concurrencia de las circunstancias a que se refiere el artículo 5 se acreditará por la persona arrendataria ante la persona arrendadora mediante la presentación de los siguientes documentos:
1. En caso de situación legal de desempleo, mediante certificado expedido por la entidad gestora de las prestaciones, en el que figure la cuantía mensual percibida en concepto de prestaciones o subsidios por desempleo.
2. En caso de cese de actividad de los trabajadores por cuenta propia, mediante certificado expedido por la Agencia Estatal de la Administración Tributaria o el órgano competente de la Comunidad Autónoma, en su caso, sobre la base de la declaración de cese de actividad declarada por el interesado.
3. Número de personas que habitan en la vivienda habitual:
4. Titularidad de los bienes: nota simple del servicio de índices del Registro de la Propiedad de todos los miembros de la unidad familiar.
5. Declaración responsable del deudor o deudores relativa al cumplimiento de los requisitos exigidos para considerarse sin recursos económicos suficientes según este real decreto-ley.
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Cuando no existe un contrato legal
Para aquellas personas que se encuentran ocupando viviendas sin título alguno, esto es, careciendo de contrato de ningún tipo, el citado Real Decreto-Ley 11/2020 introdujo una nueva norma que permite la suspensión del lanzamiento en los mismos supuestos de vulnerabilidad, y también hasta el próximo 30 de septiembre, ya sea en situaciones de precario, o incluso en supuestos de usurpación de inmueble que se tramiten en la vía penal, cuando el propietario del inmueble sea una persona jurídica o física titular de más de diez inmuebles.
En ambos casos, para beneficiarse del beneficio de la suspensión extraordinaria del proceso es preciso solicitarlo expresamente en el Juzgado nada más recibir la notificación de la demanda.
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